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现在的房地产市场就是处在房子越卖库存去化周期反而越高的阶段,
中指研究的数据显示,截止到今年7月底,全国住宅“已开工未售库存”约25亿平米,较于2023年下降了5.2%,
按理说库存出现下降,这属于好事,楼市出现积极信号,
但问题是库存虽然在下降,但是去化周期却在增加,
这25亿㎡的库存去化周期需要3.4年,较去年年底延长0.6年,
库存明明在下降,但是去化周期反而在增加,这只能说明现在的购房预期以及销量比去年更差,
换一个角度来理解,这说明不断推出的楼市松绑政策,确实对于抑制楼市库存起到了一定的效果。
但奈何市场更差,需求端预期的降幅要高于供给端调整的降幅,
所以高层一再强调房地产供需关系发生重大变化,
因此趋势看不明白,还瞎买房,这就是自己把自己往火坑里面推,
并且百强房企的销量恰恰也证明了这一点。
克而瑞数据显示,1~8月份,百强房企实现销售操盘金额亿元,同比降低36.5%,
累计降幅接近四成,而单月来看,今年前8个月,每个月的销量都没有超过去年,
而去年的销量其实是很差的,现在不管是累计。还是单月,与去年相比再一次出现大幅度下降。
所以这个时候即使减少土地供应,鼓励地方国资收购商品房用作保障性住房,都没办法短期内扭转供需失衡的问题,
很明显现在不仅仅是库存量高的问题,购房预期同样很差,
其实就已开工未售库存而言,现在的体量还不如2015年,2015年已开工未售库存达到29.5亿㎡,比现在还多了4.5亿㎡,但问题是这轮救市不管是从时间周期还是政策力度都要大于2015年,
而楼市为什么没救起来?
说白了就是各种因素导致购房预期一降再降,现在的买房预期和买房需求和2015年是完全没办法比的,
所以即使已开工未售库存还不如2015年高,但是这轮楼市的低迷行情却远超2015年,
并且这种楼市寒冷程度依旧在持续,销量依旧在下降,
数据显示,2024年第36周(9月2日~8日),重点15城新建商品住宅成交量为套,环比下降24.91%,同比下降31.11%,
同环比降幅都接近三成,这就是9月第一周的房地产数据,非常的寒冷,
9月第一周寒冷的数据需要咱们注意2点,
一是,517新政降首付,降利率对于重点城市的影响彻底消除,接下来肯定要酝酿新的救市政策,
二是,这是9月的开局,帮大家回忆一个房地产词语,“金九银十”,传统的房地产热销季节,但又如何呢?销量照样在加剧下跌,
因此,这样的月份,这样的数据之下,谁还敢说房价上涨呀?
除了那些自欺欺人的。
因此整体来看,现在的房地产市场依旧处于寻求筑底阶段,
而筑底还没有完成,房价上涨就更无从谈起,
因此现在的库存量有所下降,但奈何市场预期差,购买力不足,导致销量更差,去化周期反而在增加。
这和去年还不一样,2023年是房子越卖越多,而现在是房子越卖越难卖。
烈火烹油,盛极而亡,不妄谈,仅探讨一二。
这周中国股市猛然暴涨,到底能不能持续下去,还要取决于很多因素。
比如后续深层次的改革是否能跟进?增量财政政策什么时候到来、规模多大?两个新增的政策工具到底怎么回事,尤其是互换便利工具,跟2008年美联储的TSLF还有2019年央行的CBS有什么差异,是长期工具,还是短期应急?
等等,有太多目前还不确定的。但有一点可以明确:
唱空的悲观预期,其实并不难打破。
本周密集的刺激政策操作手法非常值得肯定,以超越一切小作文的超常规操作激发了国内外所有人的信心,相信这一次是来真的;推出的时间也是在美联储降息之后,而美联储一旦进入降息周期几乎不可能重新加息,不可能为了虚晃一枪把自己的根本丢了,这就意味着未来中美利差继续扩大的预期没了,套息交易的逻辑发生根本变化。
超越小作文的超常规操作和精心选择的反攻时机,一下子就把股市的流动性激发起来了。道理讲了无数遍,风险也提示了无数遍,但是唱空的声音反而越来越高,就在上周还有好几位首席不停地释放悲观情绪,继续唱空中国资本市场、唱空中国经济,现在怎么不说话了?
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